Beim Ertragswertverfahren wird zunächst der potenzielle Ertrag einer Liegenschaft berechnet, der als Mietwert bezeichnet wird. Es geht darum, den Mietzins zu ermitteln, zu dem ein Haus oder eine Wohnung vermietet werden könnte. Bei Mehrfamilienhäusern werden die Mietzinsen für jede einzelne Wohnung separat betrachtet und mit den aktuellen tatsächlichen Mietzinsen verglichen. Im nächsten Schritt wird ein spezifischer Kapitalisierungssatz für das zu bewertende Haus festgelegt. Dieser berücksichtigt nicht nur die aktuellen Zinssätze für Hypotheken und Eigenkapital, sondern auch die Betriebs- und Instandhaltungskosten der Immobilie, das Risiko von Mietausfällen und die erforderlichen Rücklagen für größere Sanierungen. Im letzten Schritt wird der Mietwert, also die Nettomieteinnahmen, mit dem Kapitalisierungssatz kapitalisiert, um den Barwert zu berechnen. Von diesem Wert werden die bisher angefallenen Rücklagen aufgrund des Alters und Zustands des Hauses abgezogen. Der Ertragswert einer Immobilie ergibt sich aus dem Ergebnis. Der Ertragswert reagiert am schnellsten auf Veränderungen in den Marktmieten und Zinssätzen und ist daher sehr marktnah. Das Verfahren eignet sich besonders für Immobilien, bei denen ein Mietmarkt existiert, wie Wohnungen, Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser und Gewerbeimmobilien. Für Einfamilienhäuser wird das Ertragswertverfahren aufgrund des relativ kleinen Mietmarkts in der Regel nur als alternative Methode angewendet.
