Immobilienbewertung

Hedonische Bewertung

Die hedonische Methode ist eine Bewertungsmethode, bei der ein Objekt anhand seiner intrinsischen und extrinsischen Werte beurteilt wird. Sie basiert auf den Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien unter Berücksichtigung verschiedener Kriterien. Das Verfahren ist statistisch und wird über Computerprogramme durchgeführt. Es ist sehr standardisiert und hängt stark von der verfügbaren Datenbasis und der korrekten Dateneingabe ab. Die Streuung ist oft zu groß, um zuverlässige Werte für eine einzelne Eigenschaft zu erhalten. Aus diesem Grund wird die Methode hauptsächlich von Banken für Hypothekenangebote verwendet.

Verkehrswert Methode

Der Verkehrswert bezieht sich auf den Marktpreis von vergleichbaren Liegenschaften in Bezug auf Größe, Lage und Beschaffenheit unter normalen Bedingungen. Er wird durch ein Bewertungsgutachten ermittelt und repräsentiert den maximalen Kauf- oder Verkaufspreis, der zum aktuellen Zeitpunkt erzielt werden kann. Es ist wichtig zu beachten, dass der Verkehrswert eine Momentaufnahme ist und seine Gültigkeit von der Stabilität der Lage abhängt. In einem stabilen Marktumfeld bleibt er über einen längeren Zeitraum gültig, während er in einem dynamischen Markt möglicherweise schnell veraltet. Ein Verkehrswertschätzer gibt normalerweise keine Prognosen über zukünftige Werte ab, kann jedoch in seltenen Fällen – meist in Rechtsstreitigkeiten – einen Wert rückwirkend auf einen bestimmten Zeitpunkt in der Vergangenheit berechnen.

Realwert Methode

Der Realwert oder Substanzwert einer Liegenschaft ergibt sich aus den Baukosten, den Kosten für die Infrastruktur, der Umgebung, den Baunebenkosten und den Landpreisen. Im Wesentlichen werden die Kosten für den Neubau eines vergleichbaren Hauses mit dem gleichen Standard herangezogen. Von diesem Wert wird dann die technische Wertminderung aufgrund des Alters und Zustands der Liegenschaft abgezogen, um den aktuellen Wert genau zu bestimmen. Der Realwert ist eine etablierte Methode zur Bewertung von Einfamilienhäusern. Sie wird auch regelmäßig für die Schätzung von Mehrfamilienhäusern, Gewerbe- und Industrieliegenschaften sowie für spezielle Liegenschaften verwendet, für die kein eigentlicher Markt existiert, zum Beispiel zur Schätzung eines Schulgebäudes.

Ertragswert Methode

Beim Ertragswertverfahren wird zunächst der potenzielle Ertrag einer Liegenschaft berechnet, der als Mietwert bezeichnet wird. Es geht darum, den Mietzins zu ermitteln, zu dem ein Haus oder eine Wohnung vermietet werden könnte. Bei Mehrfamilienhäusern werden die Mietzinsen für jede einzelne Wohnung separat betrachtet und mit den aktuellen tatsächlichen Mietzinsen verglichen. Im nächsten Schritt wird ein spezifischer Kapitalisierungssatz für das zu bewertende Haus festgelegt. Dieser berücksichtigt nicht nur die aktuellen Zinssätze für Hypotheken und Eigenkapital, sondern auch die Betriebs- und Instandhaltungskosten der Immobilie, das Risiko von Mietausfällen und die erforderlichen Rücklagen für größere Sanierungen.

Im letzten Schritt wird der Mietwert, also die Nettomieteinnahmen, mit dem Kapitalisierungssatz kapitalisiert, um den Barwert zu berechnen. Von diesem Wert werden die bisher angefallenen Rücklagen aufgrund des Alters und Zustands des Hauses abgezogen. Der Ertragswert einer Immobilie ergibt sich aus dem Ergebnis. Der Ertragswert reagiert am schnellsten auf Veränderungen in den Marktmieten und Zinssätzen und ist daher sehr marktnah. Das Verfahren eignet sich besonders für Immobilien, bei denen ein Mietmarkt existiert, wie Wohnungen, Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser und Gewerbeimmobilien. Für Einfamilienhäuser wird das Ertragswertverfahren aufgrund des relativ kleinen Mietmarkts in der Regel nur als alternative Methode angewendet.

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Verkehrswert Methode

Realwert Methode

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