Als Eigentümer einer Stockwerkwohnung tragen Sie nicht nur die Verantwortung für den Unterhalt Ihrer eigenen Wohnung, sondern auch für den Unterhalt und die Instandhaltung der gesamten Liegenschaft. Das gemeinschaftliche Eigentum kann einen erheblichen Anteil von bis zu zwei Dritteln des Gesamtwertes ausmachen. Daher kann es erforderlich sein, regelmäßige Zahlungen in den Erneuerungsfonds zu leisten. Obwohl die Einrichtung eines solchen Fonds in der Schweiz nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, wird sie dringend empfohlen.
In der Eigentümerversammlung treffen Sie gemeinsam mit der Verwaltung Entscheidungen über die Höhe der Einzahlungen in den Erneuerungsfonds. Es kann auch vorkommen, dass Sie sich an den Kosten von Sanierungsmaßnahmen beteiligen müssen, die über den Betrag des Fonds hinausgehen. Sie haben das Recht, den aktuellen Stand des Fonds einzusehen und eine Änderung der Beiträge zu beantragen. Bitte beachten Sie jedoch, dass Sie die bereits geleisteten Beiträge nicht zurückerstattet bekommen, wenn Sie die Immobilie verkaufen. Möglicherweise ist der Käufer bereit, Ihnen die bereits gezahlten Einlagen im Rahmen des Kaufpreises zu erstatten. Grundsätzlich verbleiben die eingezahlten Beiträge jedoch im Erneuerungsfonds.
Beschlussfassung im Stockwerkeigentum
Ein Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber sehr empfehlenswert und in der Praxis üblich. Es handelt sich um ein spezielles Konto, das von den Stockwerkeigentümern gemeinsam genutzt wird, um Geld für den Erhalt der Gebäudesubstanz und gemeinsamen technischen Anlagen anzusparen. Es ist wichtig, dass die Stockwerkeigentümer selbst für den Werterhalt ihrer Einheiten verantwortlich sind. Ein Erneuerungsfonds kann verhindern, dass einzelne Eigentümer in finanzielle Schwierigkeiten geraten, wenn größere Instandsetzungs- und Erneuerungsarbeiten anfallen. Außerdem kann er dazu beitragen, dass eine Liegenschaft nicht vernachlässigt wird. Es ist ratsam, den Erneuerungsfonds bereits im Stockwerkeigentümerreglement oder im Begründungsakt festzulegen. Alternativ kann er auch durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung nachträglich eingerichtet werden. Es ist wichtig, im Reglement oder Beschluss klar festzulegen, wofür das Geld im Erneuerungsfonds verwendet werden darf. Es sollte für notwendige oder nützliche Instandstellungsarbeiten an gemeinschaftlichen Teilen verwendet werden, nicht jedoch für allgemeine Verwaltungskosten oder den Unterhalt der Sonderrechte. Die Höhe der Einlage in den Erneuerungsfonds liegt im Ermessen der Stockwerkeigentümergemeinschaft und sollte sich nach dem Zweck des Fonds richten. Es ist empfehlenswert, jährlich mindestens 1% des Gebäudeversicherungswerts einzuzahlen. Die Beiträge sollten entsprechend den Wertquoten auf die einzelnen Eigentümer verteilt werden. Es kann auch sinnvoll sein, separate Fonds für spezielle Kostenverteilungen zu bilden. Die Einzahlungen sollten rechtzeitig fällig sein, in der Regel zusammen mit den Vorschusszahlungen für das laufende oder abgeschlossene Rechnungsjahr. Bei Nichtzahlung können gesetzliche Sicherungsmittel angewendet werden. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung gehen die Anteile am Erneuerungsfonds auf den Erwerber über. Ein gut gefüllter Erneuerungsfonds erhöht den Wert der Stockwerkeinheiten und sollte bei der Preisfestlegung berücksichtigt werden. Die Eigentümerversammlung entscheidet über die Einzahlungen und Entnahmen aus dem Erneuerungsfonds entsprechend seinem Zweck. Wenn der Fonds für andere Investitionen verwendet werden soll, müssen alle Stockwerkeigentümer zustimmen. Die Anteile am Erneuerungsfonds sind steuerlich relevant und müssen von den einzelnen Stockwerkeigentümern deklariert und versteuert werden. Einlagen in den Fonds können in bestimmten Fällen steuerlich abgezogen werden. Die Verrechnungssteuer auf Erträge aus dem Fonds kann von der Stockwerkeigentümergemeinschaft geltend gemacht werden. Weitere Informationen dazu können bei der Eidgenössischen Steuerverwaltung angefordert werden.
